Всего новостей 7934
выбрать

рубрики

Источники

Авторы

Темы

теги

Бизнес

Налоги

Аренда

Банки

Власть

список новостей (7934)
сообщить об ошибке

Управленческие решения принимаются по модели

14.10.2008Аренда (1010)
Санкт-Петербург. На рынке бизнес-центров сложилась парадоксальная ситуация. Верхняя планка арендных ставок активно растет, а средняя стоимость остается практически неизменной.
Санкт-Петербург. На рынке бизнес-центров сложилась парадоксальная ситуация. Верхняя планка арендных ставок активно растет, а средняя стоимость остается практически неизменной.

Если верить маркетинговым отчетам, цены на офисы в бизнес-центрах продолжают расти из года в год.
Между тем, если опираться на данные управляющих и брокеров в действующих бизнес-центрах, арендные ставки изменяются только на величину колебаний валютного курса и повышения коммунальных тарифов, то есть фактически остаются неизменными.
Верхняя граница
На расчеты маркетологов влияют прежде всего аппетиты собственников и девелоперов новых проектов, говорят участники рынка.
«В 2007 г., по нашим данным, верхняя граница арендных ставок в сегменте бизнес-центров класса А выросла на 41%, тот же показатель для бизнес-центров класса В вырос на 13%. В то время как средневзвешенный прирост ставок в классе А в 2007 г. составил 14-16%, в классе В - 12-14%», - рассказывает Илья Еременко, генеральный директор «ЦРП «Петербургская Недвижимость».
Выводя проект на рынок, девелопер ориентируется на верхнюю границу арендных ставок в действующих бизнес-центрах, автоматически прибавляя к ним коэффициент прироста ставок за прошлые годы. Между тем, по словам экспертов рынка, часто этим завышенным ценовым ожиданиям не соответствуют ни качественные характеристики объекта, ни рыночный спрос. Завышенные арендные ставки делают объекты малоликвидными, и, если девелопер хотел за счет них больше заработать, он, как правило, теряет из-за увеличивающегося срока экспонирования объекта на рынке.
Замкнутый круг
При разработке инвестиционного проекта собственник и консультанты закладывают ожидание роста арендных ставок.
И управленческие решения принимаются на основе инвестиционных моделей, учитывающих этот рост. Когда же проект реализуется и дело доходит до сдачи в аренду, собственник уже не может не повышать ставки, так как изначально на это рассчитывал.
«Данные о росте ставок снимаются экспертами рынка и другими собственниками. И на основании этой информации при анализе и разработке последующих проектов закладываются новые ожидания роста», - объясняет Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB.
Желание собственников
Ряд офисных объектов, по данным аналитиков, заполняется значительно медленнее, чем планировали собственники.
Но даже в случае заметного отставания от бизнес-плана собственники вводимых в эксплуатацию и строящихся объектов не склонны понижать ставки, рассчитывая на отложенный спрос.
«По убеждению собственников, эффективнее заполнить возводимый офисный комплекс позднее, но по запланированной аренде, чем уступить в цене ради быстрого получения арендного дохода», - говорит Алексей Чижов.
Согласно отчету консалтинговой компании Praktis CB, в первом полугодии 2008 г. наблюдался незначительный рост арендных ставок на качественную офисную недвижимость по сравнению с уровнем на конец 2007 г.
Арендные ставки в классах А и В+ увеличились в среднем на 3%, в классе В - на 2%. В классе С арендные ставки не изменились.
Сегодня средние арендные ставки в классе А по состоянию на конец первого полугодия 2008 г. находятся в диапазоне $ 620-1310 м2 за год (с учетом НДС и коммунальных услуг), в классе В+ - $ 415-815, В - $ 375-735, в классе С - $ 200-390.
Источник:Деловой Петербург, "Управленческие решения принимаются по модели", 14.10.2008